[전문가 칼럼] 아랫집 천장 누수 원인 3가지와 책임 소재 완벽 정리 (배관/방수/외벽)

어느 날 갑자기 아랫집에서 “천장에 물이 샌다”며 올라온다면, 당황하지 않을 사람은 없습니다. 미안한 마음과 함께 ‘도대체 공사비가 얼마나 나올까?’, ‘이게 내 책임이 맞나?’ 하는 걱정이 앞서기 마련입니다.

하지만 천장이 젖었다고 해서 무조건 윗집 배관 문제인 것은 아닙니다. 정확한 원인을 파악하지 않고 바닥부터 뜯었다가는 멀쩡한 집만 망가뜨리고 비용은 비용대로 날리는 낭패를 볼 수 있습니다.

오늘은 누수종결이 현장에서 가장 많이 발견하는 누수의 대표적인 3가지 원인과 그에 따른 책임 소재를 명확하게 정리해 드립니다.

1. 수도 및 난방 배관의 손상 (가장 흔한 원인)

아파트 누수의 70% 이상은 눈에 보이지 않는 바닥 속 배관(Pipe)에서 발생합니다.

증상: 윗집에서 물을 쓰지 않아도 아랫집 천장으로 물이 지속적으로 떨어집니다. 수도계량기의 별침이 미세하게 돌거나, 보일러실에서 에러 코드가 뜨기도 합니다.
세부 원인:
- 노후화: 지은 지 20년 이상 된 아파트의 경우, 과거 사용되던 노란색 PPC 배관이나 동파이프가 경화(딱딱해짐)되어 갈라지는 현상이 많습니다.
- 시공 불량: 배관 연결 부속(Elbow, T-joint)을 꽉 조이지 않았거나, 꺾이는 부분에 무리한 힘이 가해져 미세 크랙이 생긴 경우입니다.
해결책: 공압 테스트(Air Pressure Test)를 통해 직수, 온수, 난방 배관 중 어디서 압력이 빠지는지 확인하고, 탐지기로 지점을 찾아 교체해야 합니다.

배관은 멀쩡한데 바닥의 방수 기능이 상실되어 물이 새는 경우입니다.

증상: 물이 계속 떨어지기보다는, 윗집에서 샤워를 하거나 물을 많이 쓴 날 유독 물이 번집니다. 천장에 곰팡이가 서서히 피어나거나 얼룩이 생겼다 말랐다를 반복하기도 합니다.
세부 원인:
- 욕실 바닥 타일 사이의 줄눈(메지)이 빠지거나 갈라짐.
- 변기 주변의 방수 마감(백시멘트) 깨짐.
- 배수구(유가) 주변의 방수층 손상.
해결책: 전체 철거 후 방수 공사를 다시 하거나, 특수 침투 방수제를 사용하는 등 상황에 맞는 화장실 방수 공사가 필요합니다.

비가 올 때만 물이 샌다면 윗집의 수도 배관 문제가 아닐 확률이 매우 높습니다.

증상: 평소에는 괜찮다가 장마철이나 폭우가 쏟아질 때 베란다 창틀 주변이나 외벽과 맞닿은 방 천장이 젖습니다.
세부 원인:
- 외벽 크랙: 아파트 콘크리트 외벽에 금이 가서 빗물이 스며듬.
- 창틀 실리콘 노후: 창문틀(샤시)과 벽 사이를 메운 실리콘이 삭아서 틈이 벌어짐.
- 우수관 문제: 베란다의 빗물 배관(우수관) 주변 방수 불량.

누수 원인이 어디냐에 따라 공사 비용을 누가 내야 하는지(책임)가 달라집니다.